El nuevo coronavirus, como todo el mundo sabe, viene provocando enormes impactos en la vida de las personas y empresas de todo el mundo. En el mercado de capitales, este reflejo no fue diferente. Bolsas de valores y empresas de varios países sufrieron fuertes caídas en las cotizaciones y una fuga de capitales sistémica. En Brasil, en marzo, tuvimos seis circuit breakers (mecanismo para interrumpir la negociación en la bolsa de valores) en un período de diez días, igualando un comportamiento visto en 2008 en la gran crisis inmobiliaria estadounidense. Dos de los principales índices de desempeño de los activos de renta variable en Brasil, el Ibovespa (acciones) y el IFIX (fondos inmobiliarios), sufrieron caídas de 45 a 30% en comparación con el valor a principios de 2020 y aunque obtuvieron recuperación sobre los últimos 5 meses, aún llevan retracciones del orden del 15%.
Figura 1 – Principales índices de desempeño de los activos de renta variable en Brasil. Fuente: TradingView (Consulta el 12/08/2020)
En pocas palabras, los fondos inmobiliarios son activos de renta variable que compran y alquilan bienes inmuebles y distribuyen estos ingresos a sus accionistas. Em geral, o mercado possui grande representatividade dos setores de lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings, mas o crescimento da indústria vem ampliando o alcance desses ativos e conta cada vez mais com imóveis de varejo, educacional, hospitalar, industrial, habitacional, setor hoteleiro , entre otros.
En este tipo de emprendimientos, además de la esperada crisis crediticia y la ola de aplazamientos e impagos, la pandemia del COVID-19 ha impactado a cada sector de diferente manera. Con el confinamiento y las diversas restricciones a la circulación de personas y al funcionamiento de los establecimientos, casi todos los centros comerciales vieron interrumpida su actividad por completo, y muchos fondos inmobiliarios de este sector vieron reducida su facturación a cero. En cuanto a los pisos corporativos, fue notable el aumento de la disponibilidad y la reducción de las rentas, dado el gran movimiento de empresas para adoptar el home office y reducir o incluso eliminar por completo sus oficinas tradicionales.
Por otro lado, el sector de almacenes logísticos tuvo un impacto muy pequeño en comparación con los demás. En la siguiente figura, traigo el desempeño de 6 fondos entre los más negociados en los 3 principales sectores (logística, losas corporativas y centros comerciales). Es posible notar una rentabilidad comparativamente mayor entre los fondos logísticos y otros sectores, y también frente al promedio del mercado representado por el IFIX. Por supuesto, este retrato es solo una muestra del vasto universo de los fondos, pero el mismo comportamiento se puede observar al comparar otros activos.
Figura 2 – Comportamiento de 6 fondos entre los más negociados en los 3 grandes sectores (logística, losas corporativas y centros comerciales). Fuente: TradingView (Consulta el 12/08/2020)
Este comportamiento se explica por varias características de la operación logística en estos almacenes. Una de las particularidades que hacen posible esta resiliencia es la fuerte presencia de contratos atípicos con los inquilinos. El contrato atípico, en general, tiene una duración de 10 o más años y prevé el pago de todos los períodos de arrendamiento restantes en caso de terminación, brindando mayor seguridad y previsibilidad de los ingresos. Este tipo de contrato es muy común en los activos logísticos dada la importancia estratégica de la decisión de ubicar los centros de distribución de una empresa.
Además, los fondos inmobiliarios cuentan con muchas naves logísticas a la medida, es decir, la nave se construye a medida de las necesidades específicas del cliente. De esta forma, estos contratos tienen una larga duración y juegan un papel aún más vital en el funcionamiento de las empresas. También es muy común encontrar bodegas en la modalidad de sale and leaseback, en la cual el fondo inmobiliario adquiere el inmueble de la empresa y se lo alquila a la empresa, firmando un contrato a largo plazo. Este arreglo brinda la previsibilidad de ingresos deseada al fondo y sus accionistas y funciona como una forma para que la empresa recaude dinero en el mercado y reduzca sus activos fijos.
Si, por un lado, las restricciones de circulación perjudicaron a muchos sectores, la mayor cantidad de personas en el hogar aumentó significativamente la demanda de comercio electrónico. Este auge de los pedidos online reforzó aún más la importancia de contar con centros de distribución bien posicionados cerca de las grandes ciudades, con capacidad para atender la última milla dentro del nivel de servicio esperado por clientes cada vez más exigentes. Dicho esto, los fondos inmobiliarios con activos logísticos de alta calidad y bien ubicados reafirmaron la solidez de sus operaciones.
Finalmente, esta maduración del mercado de fondos inmobiliarios y el acercamiento a los activos logísticos prometen buenos resultados para el sector. Cada vez más, fondos que tradicionalmente adquirían propiedades listas para arrendar han ido presentando proyectos para desarrollar nuevos almacenes, reforzando la oferta de centros de distribución de calidad en regiones clave para la logística. Continuaremos monitoreando los desarrollos en esta relación, que puede contribuir aún más a mejorar la competitividad y la infraestructura logística en Brasil.
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