ANÁLISIS DE CONDOMINIOS LOGÍSTICOS EN BRASIL

En los últimos diez años, el mercado de condominios logísticos de alta gama[ 1 ] (clase A o A+) viene registrando un importante crecimiento, impulsado en gran medida por el desarrollo económico de Brasil en este período. Esta evolución se produce en paralelo al crecimiento de la representación de la actividad de almacenaje en los costes logísticos de las empresas instaladas en el país.

Con estructura física y servicios compartidos con otros usuarios, los condominios logísticos permiten flexibilidad a las empresas para ubicar sus stocks y centros de distribución, reduciendo la inmovilización de capitales en las instalaciones. La ubicación privilegiada (cercanía a las principales vías y los principales mercados de consumo, y el potencial para evitar las restricciones de circulación en los grandes centros urbanos) y la oferta de servicios sofisticados también son atractivos para este tipo de desarrollos.

[ 1 ]Los condominios clase A o A+, en su mayoría, tienen un área de hasta 50 mXNUMX². Los módulos más pequeños tienen entre 1 y 2 m², con altura de techo entre 9 y 12 m y resistencia del suelo de 5 a 6 ton/m². Están equipados con aire acondicionado, rociadores, piso nivelado láser, patio de maniobras y piso antiestático.

Ejemplos de servicios que se encuentran en los principales condominios logísticos clase A o A+

PERFIL DEL USUARIO

Las inversiones en nuevos condominios logísticos y la tasa de vacancia relativamente baja confirman el interés del mercado brasileño en este tipo de solución. Este interés varía según la región de Brasil, con una correlación directa entre el Producto Interno Bruto (PIB) regional y el tamaño del mercado consumidor. Las regiones con mayor PIB y mayor mercado consumidor – como el Sudeste, Sur y, en menor medida, el Nordeste – son aquellas con mayor número de operadores logísticos operando en condominios.

Expuestos a más ofertas de espacios en condominios logísticos, los PSL del Sur y Sureste terminan optando por alquilar sólo una parte del desarrollo, en lugar de convertirse en dueños. En general, la preferencia es por galpones modulares, y también hay una gran opción para galpones a medida instalados también en condominios. Con menos opciones, los operadores logísticos del Norte y Medio Oeste terminan invirtiendo en la compra de espacio, prefiriendo almacenes hechos a la medida para su operación.

Si bien las industrias instaladas en Brasil pueden influir en la elección de la ubicación de sus centros de distribución, son las PSL las que, la mayoría de las veces, deciden llevar la operación a un condominio logístico. El aumento de la externalización de la actividad de almacenamiento en Brasil es una de las explicaciones de esta tendencia, ya que los operadores logísticos ahora también son responsables no solo de almacenar los insumos y productos de sus clientes, sino también de buscar las soluciones más adecuadas para realizar el almacenamiento. actividades relacionadas. Los clientes, por otro lado, se limitan a monitorear los niveles de servicio prestado y los costos.

Por lo tanto, naturalmente, los proveedores de servicios logísticos son los principales inquilinos de los condominios logísticos. Estos PSL tienen como principales clientes a empresas de los sectores de Comercio Minorista, Electrónica e Informática, e Higiene, Limpieza y Cosmética. Por otro lado, segmentos en los que la actividad de almacenamiento no es tan estratégica, como Siderurgia y Metalurgia, Material de Construcción y Celulosa y Papel, son poco representativos en este tipo de empresas.

Aunque el mercado cree que los condominios logísticos son más ventajosos para las pequeñas y medianas empresas, en general, las grandes empresas son los principales clientes de los operadores logísticos que utilizan condominios. Las grandes empresas buscan posicionar sus inventarios cerca del mercado consumidor, en la región de influencia del condominio. Entre las actividades que más se realizan en los condominios se encuentran el almacenaje, el cross-docking y la consolidación de carga.

En general, estos son factores operativos que llevan a las empresas a optar por condominios logísticos en lugar de bodegas aisladas. Según los operadores logísticos entrevistados en el estudio publicado en Panorama ILOS “Condomínios Logísticos no Brasil”, la ubicación del condominio, la infraestructura que ofrece y la mayor seguridad patrimonial están entre los puntos más importantes evaluados al momento de elegir un proyecto de este tipo. . Los LSP que buscan condominios están interesados ​​principalmente en bodegas modulares acordes con los estándares del proyecto, aunque también optan, en menor medida, por áreas construidas dentro de condominios, a la medida de su operación.

Al igual que el promedio general, los PSL de las regiones Sudeste, Sur y Nordeste optan por operar en condominios logísticos por su buena ubicación, infraestructura física y mayor seguridad patrimonial. En el Norte y Medio Oeste, los operadores logísticos eligen los condominios porque son la mejor opción en términos de costo, incentivos fiscales e infraestructura ofrecida.

Si bien las empresas usuarias admiten que los servicios no son factores críticos a la hora de elegir un condominio logístico, algunas características son más valoradas por quienes se instalan en este tipo de emprendimiento. Entre los más apreciados por los PSL se encuentran el área de apoyo al conductor, la seguridad de la propiedad y el restaurante/cantina.

NIVEL DE SATISFACCIÓN DEL USUARIO

Este estudio también muestra que la experiencia en condominios logísticos ha sido positiva para sus usuarios, quienes asignan un puntaje promedio general de 7,4 (en una escala de 0 a 10) a los desarrollos disponibles en Brasil. Habitualmente acostumbrados a operaciones más complejas y clientes más exigentes, los usuarios de condominios logísticos de la región Sudeste son los más críticos con respecto a la calidad de estos proyectos, asignando una puntuación de 7,3.

Si bien los condominios logísticos ofrecen muchas ventajas, los ejecutivos deben ser conscientes al elegir esta solución. Entre los problemas citados por los usuarios en el estudio están los altos valores de alquiler y condominio, los patios de maniobras subdimensionados y la dificultad para expandir la operación en el condominio.

Los proveedores de servicios logísticos que no utilizan condominios logísticos también tienen reservas contra este tipo de emprendimientos. Según ellos, la principal desventaja es el costo mensual, que es más alto que en los almacenes comunes. También existen grandes críticas contra la ubicación de algunos condominios, considerada inadecuada por la mitad de los entrevistados que no utilizan dichos desarrollos. Por otro lado, existe un grupo de operadores logísticos que no operan en condominios por decisión del cliente.

CONCLUSIÓN

A pesar de la evolución registrada en el mercado de condominios logísticos en Brasil en los últimos años, aún queda mucho por explorar en este segmento. La expectativa es que las ofertas en el sector sigan creciendo en los próximos años, siguiendo la esperada expansión en el uso de condominios por parte de los usuarios. La tendencia es que también haya una mejora en la calidad de los servicios ofrecidos por los condominios en todas las regiones del país, en línea con el aumento en el nivel de demanda de sus usuarios.

Esta opinión es compartida por los operadores logísticos que utilizan condominios logísticos, quienes pretenden incrementar su participación en este tipo de emprendimientos en los próximos años. Este interés existe tanto por parte de quienes ya operan en un condominio, como por parte de quienes aún están fuera de estas áreas.

Sin embargo, estos mismos operadores creen que hay escasez de condominios en Brasil. La mayoría de ellos (83%) se quejan de la falta de instalaciones disponibles en algunas regiones (principalmente el Sudeste), situación que podría verse agravada por la gran cantidad de empresas que pretenden ampliar su participación en estos emprendimientos o entrar a operar en ellos en los próximos años

Referencias

– Panorama ILOS “Condominios Logísticos en Brasil – 2013” ​​– ILOS