El mercado de condominios logísticos en Brasil ha experimentado cambios significativos en los últimos años, especialmente desde el comienzo de la pandemia con el crecimiento del comercio electrónico, incluida la descentralización de las operaciones y el aumento de nuevas existencias disponibles.
Según datos de la plataforma Market Analytics de SiiLA (Sistema Latinoamericano de Información Inmobiliaria), el Nordeste superó al Sur en stock de bodegas, que hasta 2021 fue el segundo mayor mercado de condominios logísticos de Brasil, con la entrega de 333 mil cuadrados metros de nuevas bodegas al cierre de 2022, totalizando 2,4 millones de activos en la región.
Esta tendencia de descentralización es reciente y ha sido impulsada por el aumento de los costos de la tierra y el alquiler, principalmente en el radio de 30 kilómetros de São Paulo y otras regiones estratégicas. La proximidad al centro de consumo es crucial para reducir tanto los costes de envío como los tiempos de entrega y, por ello, las empresas de comercio electrónico buscan posicionarse en este radio de sus principales clientes.
Por otro lado, este comportamiento no necesariamente se traduce en una tendencia. Buildings indica que la demanda de nuevas áreas, especialmente más alejadas del centro de la ciudad de São Paulo, ya muestra algunos signos de enfriamiento y comienza a surgir un movimiento de devoluciones y almacenes logísticos sobrantes.
De hecho, el mercado logístico de São Paulo, el principal del país, sigue caldeado. Actualmente, el Estado cuenta con más de 10,9 millones de metros cuadrados de bodegas, y solo en 2022 se entregaron 1,3 millones de metros cuadrados. En el último trimestre de 2022, la tasa de vacancia, o espacios vacantes en el mercado de São Paulo, se ubicó en 13,6%, mostrando una reducción de 0,2 puntos porcentuales frente al trimestre anterior.
Observando la región Sudeste en general, en 2022 se entregaron nuevos 2,1 millones de metros cuadrados, totalizando ahora 17,9 millones de metros cuadrados, y esta sigue siendo la región a la que se destinan la mayoría de las nuevas áreas. Según el director financiero de la empresa de alquiler de almacenes Log, André Vitória, existen alrededor de 170 millones de metros cuadrados de área alquilable en almacenes logísticos, de los cuales el 80% están ubicados en el eje SP-RJ. El municipio de Cajamar, por ejemplo, cercano a la capital paulista, recibió 387 mil metros cuadrados de nuevo stock en 2022, consolidando la región como una de las principales del sector logístico.
En febrero de 2023, se registraron nuevos desarrollos de 235 m² en el estado de São Paulo, con casi el 80% de ellos ubicados en la ciudad de Barueri, otro municipio cercano a la capital de São Paulo. El estado es, junto con Minas Gerais, el de mayor precio medio de alquiler por área (R$ 24/m²), seguido de Bahía (con R$ 23/m²).
En febrero de 2023, Pernambuco fue el estado fuera de SP con mayor absorción neta, o sea, con mayor diferencia entre el número de áreas arrendadas y devueltas, con cerca de 5 mil metros cuadrados, además de una tasa de desocupación de apenas 0,5%. Desarrolladores inmobiliarios apuestan por nuevos proyectos para operaciones logísticas en el Nordeste, lo que confirma la mayor demanda de área en la región.
Antes del inicio de la pandemia en 2020, Brasil contaba con 672 condominios logísticos. Según datos de Edificaciones, al cierre de marzo de 2023 había 737 condominios en el país, lo que hace un inventario total de más de 31 millones de m².
Figura 1: Evolución trimestral de la entrega de nuevo inventario al mercado en Brasil (miles de m²)
Fuente: Edificios
Como se muestra en la figura anterior, solo en el último año, se entregaron más de 3 millones de metros cuadrados de almacenes en Brasil. De estos, otros 2,7 millones de metros cuadrados corresponden a naves de alta gama, que suman un incremento del 21% respecto a lo registrado en 2021; y se alcanzó un nuevo récord de nuevas áreas entregadas en el país para el mercado de condominios logísticos. No obstante, el aumento de los inventarios disponibles no provocó un aumento de la vacancia, la cual se mantuvo en equilibrio con el nivel observado en 2021.
A pesar de la evolución en el número de instalaciones, se espera una reducción en el ritmo de suministro de nuevos stocks. Buildings pronostica que el inventario entregado en 2023 será alrededor de un 30% menor que el año anterior, debido a los mayores costos de capital y construcción, además de las altas tasas de interés.
Así, a pesar de varias incertidumbres, los expertos apuntan a una tendencia de estabilidad en el sector este año, relacionada principalmente con la cantidad de nuevas existencias.
Referencias:
- Barueri impulsa el mercado de almacenes logísticos – 19/03/2023 – Panel SA – Folha
- Brasil establece récord de nuevos almacenes logísticos en 2022 – 24/03/2023 – Noticias ClubeFii
- Con el crecimiento del comercio electrónico, el sector de almacenes logísticos establece récords en 2022 – 11/08/2022 – CNN Brasil
- ¿Cómo se comportará el sector logístico en la pospandemia? – 07/02/2023 – Edificios
- Descentralización de la logística gana fuerza en el país y Nordeste supera a la región Sur en stock de almacenes – 21/03/2023 – InfoMoney
- Entiende el crecimiento en la búsqueda de almacenes logísticos de alta gama – 06/02/2023 – Exame
- Se frena la expansión del mercado de almacenes logísticos 05/04/2023 – Edificios
- Mercado de condominios logísticos tiene año récord de nuevas acciones y absorciones | 4T2022 - 06/02/2023 - JLL
- Mercado logístico de condominios: ¿hacia dónde iremos en 2023? – 19/12/2022 – Edificios
- Mercado de almacenes muestra inversión de demanda – 27/03/2023 – Mercado | Oleoducto | Valor (globo.com)
- El mercado logístico se mantiene resistente, con una demanda más equilibrada – 29/03/2023 – Edificios
- ¿Se está desacelerando el mercado logístico? – 01/02/2023 – Edificios
